02.11.12 13:19
Абсолютное большинство людей уверено в том, что ураганы и наводнения однозначно отрицательно влияют на рынок недвижимости в том регионе, где они случаются, что цены в этом регионе обязательно падают. Но, как это ни покажется парадоксально, статистика говорит об обратном, - утверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. Возьмем для примера последний из прошедших - ураган Катрина, самый разрушительный (если не учитывать Сэнди) ураган в истории США, который произошел в августе 2005 года в Новом Орлеане, Луизиана. Так вот через год после этого сильнейшего урагана недвижимость, которая в свое время находилась в эпицентре, подорожала на 7%.
«Если ураган проходит на территории с низкой плотностью населения - как правило, сельская местность, то всего через год рост недвижимости составляет 3-4% выше общерыночного показателя, - отмечает Игорь Индриксонс. - Если эпицентром, это необходимо особенно подчеркнуть, урагана является большой город, то рост гораздо выше – порядка 7%. В случае с влиянием ураганов на рынок недвижимости необходимо разделить зоны его влияния на эпицентр и периферию - в радиусе 100-200 километров от эпицентра урагана. Дело в том, что недвижимость в периферийной зоне урагана в отличие от эпицентра падает, причем падает довольно значительно – от 20 до 30%».
Почему недвижимость после ураганов растет в цене?
Ураган наносит значительный ущерб жилому фонду там, где он проходит. Эпицентр – это точка, в которой ущерб жилому фонду максимален, поэтому рост цен на недвижимость в этой зоне обусловлен следующими факторам: во-первых, та недвижимость, которая уцелела, резко возрастает в цене, потому что остается невредимой (как правило, очень небольшой процент от общей массы); во-вторых, так как значительная часть жилого фонда разрушена, то ее нужно заново отстраивать, а строить новое жилье всегда дороже, чем купить уже построенное, – это аксиома. Вот два главных фактора, которые обуславливают рост цен на недвижимость после стихийных бедствий – наводнений и ураганов.
Необходимо прибавить к этому тот факт, что рынок в принципе никогда не стоит на месте. То есть, пока будет возведено новое жилье, оно будет продаваться уже с учетом роста рынка в целом. Простой пример, возьмем два одинаковых дома – один построен 20 лет назад, второй – новострой, в остальном это два абсолютно идентичных здания – планировка, расположение, материалы и т.п. Во втором случае недвижимость будет стоить на 20% дороже только потому, что она новая. Та же самая ситуация наблюдается и на пострадавшей от стихийного бедствия территории, только в более интенсивной форме.
«Стоит сказать еще пару слов о том, почему наблюдается столь различный эффект в эпицентре и на периферии урагана, - говорит Игорь Индриксонс. - В периферийных зонах ураган естественно слабее, чем в эпицентре, поэтому полностью разрушенной недвижимости там гораздо меньше, в основном весь жилой фонд получает серьезные повреждения. И получается, что недвижимость в периферийных зонах урагана нет смысла отстраивать заново, в подавляющем большинстве случаев она подлежит ремонту, а так как нового жилья нет, то и роста цен нет. Плюс к этому любая поврежденная недвижимость серьезно падает в цене».
Например, если соседи затопили квартиру, то она уже теряет в цене по сравнению с аналогичной, которая не подвергалась такому воздействию. Эта совокупность факторов обуславливает падение рынка недвижимости в периферийных зонах урагана.
На данный момент ураган Сэнди – самый большой по диаметру ураган за всю историю Соединенных Штатов, порядка 1 600 квадратных километров, то есть он затрагивает большую часть восточного побережья США, в том числе Нью-Йорк. Таким образом, ураган затронул один из самых густонаселенных районов страны, к тому же в Нью-Йорке расположено огромное количество очень дорогих объектов недвижимости. Так что можно смело прогнозировать десятипроцентный рост недвижимости на территории, находящейся в эпицентре урагана Сэнди. Также как минимум на 10% «упадет» рынок недвижимости в районах, которые сейчас находятся на периферии урагана.
